RANDVOORWAARDEN: Betaalbaar wonen in Leuven

Deze masterproef maakt deel uit van het ontwerpend onderzoek naar betaalbaar wonen in Leuven, uitgevoerd door masterproefstudio “Studio Naked House”.

Wonen is een basisrecht, maar bouwen, kopen en huren wordt steeds duurder, vooral in een stedelijke omgeving waar we dat wonen net willen stimuleren. Een grote groep van de bevolking valt daardoor vandaag uit de boot in de zoektocht naar een kwalitatieve betaalbare woning.

Leuven is een schoolvoorbeeld van een stad die al geruime tijd kampt met zo’n  betaalbaarheidsprobleem; bouwen, kopen en huren wordt er steeds duurder. Ondanks  vele initiatieven rond verdichting, schaalvergroting en groepswoningbouw die in de binnenstad hun uitrol kenden, wordt aan de prangende problematiek nog steeds geen daadkrachtig antwoord geboden. Gedreven door stijgende grondprijzen neemt het aandeel appartementen er ten nadelen van grondgebonden woningen toe. Het aanbod van deze steeds kleiner wordende appartementen blijft te eenzijdig en is niet aangepast aan de huidige maatschappelijke evoluties. Zo is Het stijgende aanbod van appartementen met relatief lage kwaliteit in de meeste gevallen niet op maat van gezinnen, die nochtans uiterst belangrijk zijn voor in gezonde sociale mix in de stad.

Gedurende het ontwerpend onderzoek zijn we er in deze masterproef gaandeweg van overtuigd geraakt dat het ontwerpend onderzoek zich daarom moest richten op de stadsrand, die ongrijpbare zone rond de stad, waar vandaag tal van urgente ruimtelijke en maatschappelijke uitdagingen gebald samenkomen. Deze thesis vertrekt van de stelling dat deze uitdagingen om nieuwe verhalen vragen. Verhalen over verkavelingen die met die uitdagingen aan de slag gaan en experimenteren met andere woonvormen, grondgebruik, eigendomsstructuren en reglementeringen. Kan een collectievere vorm van woningbouw meer kwaliteit bieden dan de te krappe, generieke appartementen die we vandaag in onze steden zien opduiken? Kan het een overtuigend alternatief – zowel op vlak van woonkwaliteit, buurtkwaliteit als financieel – worden voor het individueel wonen in de verkaveling?

We kijken zo voor de betaalbaaheidsopgave naar die plekken die op de drempel van verdere verstedelijking staan, waar de grondprijzen nog niet de pan uit swingen, en waar dichtheid en ruimtelijke kwaliteit sterk verbeterd kunnen worden.

Villawijken de sleutel tot betaalbaar wonen?

Een groot aantal archetypische verkavelingswijken - monofunctioneel, opgetrokken tijdens de jaren 70, bevolkt door een demografisch oudere bevolking en gelegen in de goed ontsloten twintigste-eeuwse stadsrand - voelt vandaag de hete adem van de appartementisering, die steeds meer buiten de stadsring weet te breken, in haar nek. Door de vergrijzing heerst er in de wijken een verkoopsmomentum waarbij de nog braakliggende percelen opgevuld worden met nieuwe woningen zonder identiteit en verouderde woningen vervangen worden door generiek klein appartementsgebouwen. Via zo’n kavel-per-kavel-verdichting verliest de wijk telkens een stukje van haar identiteit waarbij ze haar rug steeds meer naar de open groen ruimte keert.

De verkavelingswijk balanceert zo tussen geannexeerd worden door de kernstad of haar eigen autonomie verdedigen. De moeilijke balans lijkt op het eerste zicht een ernstig en klassiek probleem: de groene wijk die stiekem verstedelijkt, haar coherentie en uiteindelijk ook haar identiteit verliest. De randstedelijke verkaveling heeft zo niet langer de kwaliteiten van een tuinwijk, maar evenmin het aanbod aan functies, voorzieningen en publieke ruimte van een stedelijke woonomgeving.

Doorheen deze masterproef onderzoeken we daarom hoe we nieuw leven kunnen blazen in deze verkavelingen, die worden gekenmerkt door een versnipperde eigendomsstructuur. Hoe kunnen we inzetten op betaalbaar wonen, op verdichting en op alternatieve woonvormen om zo een transformatie te bekomen die de hele wijk ten goede komt? En hoe krijg je de huidige bewoners, die met hun eigendom de sleutel in handen hebben voor die transformatie, zo ver dat ze mee stappen in zo’n transformatiestrategie?

Diependaal

Tijdens het ontwerpend onderzoek hebben we ons niet willen beperken tot grote principes. Daarom hebben we ervoor gekozen en zeer concrete case study uit te werken. De plaats van experiment is de Diependaalwijk ten westen van Leuven geworden. Aangezien de wijk model kan staan voor andere verkavelingen in de spekgordel van de stad kunnen de inzichten die uit het onderzoek voortvloeien veel breder toegepast worden en biedt het zo een groot potentieel voor het creëren van extra woningen dicht bij de stad.

Na een grondige analyse van het DNA van de wijk, die ons toeliet de pathologie ervan scherp te stellen, hebben we strategieën op drie schaalniveaus verbeeld: een transitie op wijkniveau, een transformatie op niveau van het bouwproject en typologische variaties op schaal van de individuele woning. Hierbij vormt het latent aanwezige potentieel van wijk steeds de rode draad doorheen de interventies. Waar de heersende visie op de toekomst van de verkavelingswijk er vandaag vaak een is van grootschalige sloop en reconfiguratie zijn wij van menig dat een tabula rasa niet de juiste aanpak is. In onze ogen is dit noch economisch noch genereus. In plaats daarvan denken we dat het intelligenter is om te starten vanuit de bestaande wijk, mét haar problemen en kwaliteiten die moeten worden omgezet in opwindende kansen of situaties.

Transitie

Op schaal van de wijk zetten we in op een tactiek die via een incrementele aanpak en reconversie het verkoopsmomentum omarmt als unieke opportuniteit. Betaalbaarheid wordt gerealiseerd door kwalitatieve verdichting te koppelen aan een vereveningsmodel waarbij de  bekomen meerwaarde deels terugvloeit naar de wijk. We geloven dat deze transitie de rand kan laten evolueren naar een densere, meer betaalbare en veerkrachtige vorm van stedelijkheid zonder de identiteit van de wijken te verloochenen; een toekomstvisie waarin duurzame leefomgevingen tot stand komen die opnieuw aantrekkelijk en betaalbaar worden voor jonge gezinnen.

Transformatie

Op schaal van het geïntegreerde bouwproject wordt via een concreet pilootproject de programmatorische manoeuvreerruimte voor kwalitatieve verdichting verbeeld. Om de betaalbaarheid te bewaken werd deze verdichitingsstrategie gekoppelde aan een rationele structurele logica die uitgaat van hergebruik van de huidige villa’s. Naast de architecturale aspecten werd tenslotte ook de eigendomsverwerving als mogelijke piste voor een kostenreductie onderzocht.

Typologie

Finaal is er typologische onderzoek gedaan op schaal van de individuele woning waarbij werd ingezet op compactere woonvormen.  Het was op deze schaal de ambitie om een antwoord te bieden  aan onze veranderende dagelijkse woonbehoeften: duurzaam, betaalbaar, kwaliteitsvol en aangepast aan onze moderne levensstijl.